Ar mokėsime už svetimo turto priežiūrą?

Nuo liepos 1-osios įsigaliojęs Daugiabučių namų savininkų bendrijų įstatymo pakeitimo įstatymas (Įstatymas) iš esmės pažeidžia vartotojų teises, įpareigoja daugiabučio namo gyventojus rūpintis svetimu turtu, įskaitant jo atnaujinimą ir renovaciją, ir suteikia galimybę mažumai spręsti daugumos gyvenimo klausimus.

Kai kuriais atvejais šis įstatymas nustato prievolę mokėti už svetimo turto priežiūrą, mat gyventojai, prisijungę prie jau veikiančios kito namo bendrijos, įgyja visas jos narių teises ir pareigas, įskaitant pareigą prižiūrėti nuosavybę, nors niekas jiems tame name nepriklauso. Tokią absurdišką situaciją lemia šio Įstatymo 5 straipsnis, kuriuo numatyta, kad jei daugiabutyje nėra įsteigta bendrija, butus ar kitas patalpas jame turintys asmenys gali prisijungti prie kito namo bendrijos. Tad žmonės, kurie neturi šiame name jokios nuosavybės, bet tapo bendrijos nariais, bus ne tik verčiami rūpintis svetimo turto priežiūra ir išlaikymu, bet – paradoksalu - įgis ir nuosavybės teisę į bendro naudojimo patalpas svetimame name.

Tokia Įstatymo 5 straipsnio nuostata prieštarauja net keliems Civilinio kodekso (CK) straipsniams.

Pirmiausia ji pažeidžia CK 4.82 straipsnio 2 dalies nuostatą, kad namo, buto ar kitos patalpos savininkas neturi teisės perduoti bendrosios dalinės nuosavybės, numatytos šio straipsnio 1 dalyje, savo dalies, taip pat atlikti kitų veiksmų, dėl kurių ta dalis perduodama atskirai nuo nuosavybės teisės į butą ar kitą patalpą.
Be to, naujoji Įstatymo 5 straipsnio redakcija prieštarauja CK 4.76 straipsniui, reglamentuojančiam bendraturčių teises ir pareigas naudojantis bendrąja daline nuosavybe ir ją išlaikant. CK įpareigoja namo bendraturčius rūpintis tik savo daugiabučiu namu, o ne priklausančiu kitiems asmenims.

CK 4.76 straipsnis nustato, kad kiekvienas iš bendraturčių proporcingai savo daliai turi teisę į bendro daikto (turto) duodamas pajamas, atsako tretiesiems asmenims pagal prievoles, kurios yra su juo susijusios, privalo apmokėti išlaidas jam išlaikyti ir išsaugoti, mokesčiams, rinkliavoms ir kitoms įmokoms. Jeigu vienas iš bendraturčių nevykdo savo pareigos tvarkyti ir išlaikyti bendrą turtą, tai kiti bendraturčiai turi teisę į nuostolių, kuriuos jie turėjo, atlyginimą. Todėl gyventojai, prisijungę prie kito namo bendrijos, privalės savo lėšomis prižiūrėti svetimą turtą.

CK nustato, kad viena bendrija negali vienyti keleto namų, nes bendraturčiai privalo prižiūrėti tik savo, o ne svetimą turtą. Viename name gali būti kelios bendrijos (jungtinės veiklos), kurios bendradarbiauja, tačiau negalima leisti steigti vienos bendrijos daugeliui namų. Tokiuose namuose turėtų būti atskiros bendrijos, kurios gali bendradarbiauti sutartiniu pagrindu. Tik taip galima išvengti, kad gyventojai neturėtų teisės į svetimą turtą ir nebūtų priversti jo prižiūrėti.

Įstatymo 1 straipsnio 2 dalis teigia, kad šis įstatymas taip pat nustato daugiabučių gyvenamųjų namų ir kitos paskirties pastatų savininkų, kurie neišreiškė valios dėl bendrijos steigimo ir dalyvavimo jos veikloje, teises ir pareigas, susijusias su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra, bei jų įgyvendinimo tvarką.  Ši teisės norma gali būti suprasta kaip apimanti ne tik namus, kuriuose yra įsteigta bendrija, bet dalis bendraturčių į ją neįstojo, bet ir apskritai visus namus, kurie yra valdomi ar administruojami jungtinės veiklos sutarties pagrindu. Tai prieštarauja Įstatymo tikslui reglamentuoti bendrijų, o ne apskritai visų daugiabučių namų, teisinius išorinius ir vidinius santykius, todėl šią normą būtina tikslinti.

Įstatymo 4 straipsnio 7 dalis nustato, kad bendrojo naudojimo objektų administratorius, pagal jungtinės veiklos sutartį įgaliotas asmuo ar pastato statytojas privalo per 30 dienų nuo bendrijos įregistravimo perduoti jai nepanaudotas butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų kaupiamąsias lėšas, skirtas atnaujinti pastatui (pastatams) ir kitoms bendrosioms reikmėms, taip pat statybos ir techninės inventorizacijos dokumentus. Tokia norma diskriminuoja tuos gyventojus, kurie namo valdymo forma pasirinko jungtinės veiklos sutartį.

Nesuprantama, kokiu pagrindu jugtinės veiklos sutarties įgaliotas asmuo privalo perduoti namo valdymą, jei sutartis galioja, o jos dalyviai sudaro gyventojų daugumą. Be to, tie patys bendraturčiai gali vienu metu būti ir bendrijos, ir jungtinės veiklos sutarties dalyviai, nes įstatymas to nedraudžia. Skirtingai nuo administratoriaus įgaliojimų, kurie pasibaigia įkūrus bendriją, jungtinės veiklos sutartis lieka galioti ir toliau, kol nėra nutraukta įstatymų nustatyta tvarka. Be to, jei prie veikiančios bendrijos prisijungia jos neįsteigęs namas, galima tikėtis ir tokios padėties, kai mažuma - 25 procentai – gyventojų, nusprendę prisijungti prie gretimo namo bendrijos, pareikalaus iš daugumos - 75 procentų, kurie yra sudarę jungtinės veiklos sutartį - perduoti jiems namo valdymą. Tai prieštarauja CK 4.85 straipsnio nuostatai, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų priimami balsų dauguma.

Tai pačiai nuostatai prieštarauja ir Įstatymo 6 straipsnio  3 dalis, nustatanti, kad bendrijos steigiamojo susirinkimo sprendimai priimami jame dalyvaujančių butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų balsų dauguma. Tokia bendrijos steigimo tvarka sudaro sąlygai padėčiai, kai 25 procentai visų bendraturčių nusprendžia steigti bendriją ir pareikalauja iš daugumos (75 procentų) gyventojų, sudariusių jungtinės veiklos sutartį, perduoti mažumai namo valdymą. Tai nesuderinama su balsų daugumos taisykle. Abejotina ir nuostata, kad balsuojant steigiamajame susirinkime kiekvienas savininkas turi po vieną balsą, nes bendraturčiai už bendro naudojimo objektus moka proporcingai savo turimo turto (buto, patalpų) dydžiui, todėl didesnių butų savininkų teisės spręsti taip pat turėtų būti proporcingai didesnės ir tai turėtų atspindėti balsavimo tvarkoje. Priešingu atveju reiktų keisti CK, nustatant, kad gyventojo dalis bendroje nuosavybėje nustatoma ne pagal jam priklausančio buto plotą, o pagal butų skaičių daugiabutyje name.

Įstatymo 4 straipsnio 1 dalis nustato, kad bendrijos steigimo tikslas – įgyvendinti butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų teises ir pareigas, susijusias su jų nuosavybės valdymu, naudojimu ir priežiūra. Tačiau kai prie veikiančios bendrijos prisijungia jos neįsteigęs namas, pažeidžiamas bendrijos steigimo tikslas, nes jo gyventojai, tapę gretimo namo bendrijos nariais, įsipareigoja prižiūrėti svetimą turtą.

Įstatymo 4 straipsnio 2 dalis nustato, kad sprendimas prisijungti prie veikiančios bendrijos priimamas susirinkime ir yra teisėtas, jei susirinkime dalyvavo daugiau kaip pusė nuosavybę turinčių gyventojų, iš kurių daugiau kaip pusė balsavo už prisijungimą. Tai prieštarauja CK 4.85 straipsnio nuostatai, kad sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami balsų dauguma, nes galima padėtis, kai 25 procentai bendraturčių nuspręs prisijungti prie gretimo namo bendrijos ir pareikalaus iš daugumos gyventojų, kurie yra sudarę jungtinės veiklos sutartį arba administruojami savivaldybės paskirtos įmonės, perduoti mažumai namo valdymą.

Tam, kad konkretus bendraturtis būtų laikomas ir bendrijos nariu, reikalinga jo valia. Konstitucinis Teismas 2000 metų gruodžio 21 dienos nutarime išaiškino, kad joks fizinis asmuo negali būti verčiamas priklausyti kokiai nors bendrijai, todėl tam tikrai daugiabučio gyventojų daliai nusprendus ją įsteigti, kiti savininkai dėl to negali būti savaime laikomi šios bendrijos nariais. Narystės bendrijoje savanoriškumo principas reiškia, kad savininkas gali ir nestoti į bendriją, t. y. nesusieti savęs narystės ryšiais, tačiau ir tokiu atveju jis yra teisinių santykių, susijusių su bendrosios dalinės nuosavybės teisių įgyvendinimu, subjektas. Minėta, kad pagal CK 4.85 straipsnį sprendimai dėl bendrojo naudojimo objektų valdymo ir naudojimo priimami balsų dauguma (jei kitaip nenumatyta bendrijos įstatuose ar jungtinės veiklos sutartyje), balsuojant susirinkime (CK 4.85 straipsnio 2 dalis) ar raštu (CK 4.85 straipsnio 5 dalis), ir galioja visiems butų ir kitų patalpų savininkams. Tad tie, kurie nėra bendrijos nariai, negali būti nušalinti sprendžiant dėl jiems taip pat bendrosios dalinės nuosavybės teise priklausančio turto valdymo ir naudojimo (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2009 metų spalio 5 dienos nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-376/2009).

Įstatymo 4 straipsnio 3 dalis nustato, kad priėmus sprendimą prisijungti prie veikiančios bendrijos, daugiabučio namo, kuriame ji nėra įsteigta, butų ir kitų patalpų savininkai parengia prisijungimo sutartį ir įgalioja vieną iš savininkų ją pasirašyti su šia bendrija. Ši teisės norma yra dviprasmiška ir sunkiai įgyvendinama, be to, nėra aiškios jos pasekmės. Neaišku, kurie savininkai parengia sutartį ir suteikia įgaliojimus ją pasirašyti. Ar tik tie, kurie balsavo už prisijungimą (25 procentai)? Kadangi įgaliojimas turi būti notarinės formos, nes bendrija yra juridinis asmuo, nėra aišku, kokiu būdu šiuos įgaliojimus surašo gyventojai, kurie nebalsavo arba balsavo prieš, nes nenori prisijungti (75 procentai)? Taip pat nėra aišku, ar prie veikiančios bendrijos prisijungia tik už prisijungimą balsavę asmenys (asmeniškai), ar visi namo bendraturčiai (kolektyviai)? Be to, labai abejotinas mažumos pasirašytos prisijungimo sutarties galiojimas likusiems namo gyventojams, kurie nieko neįgaliojo pasirašyti. Visi šie klausimai akivaizdžiai rodo įstatymo dviprasmiškumą ir neatitikimą CK ir Lietuvos Konstitucijai.

Įstatymo 20 straipsnio 2 dalis nustato, kad butų ir kitų patalpų (pastatų) savininkų pareigos, susijusios su bendrosios dalinės nuosavybės valdymu, naudojimu, priežiūra ir atnaujinimu, yra lygios neatsižvelgiant į tai, ar jie priklauso bendrijai, ar ne. Tačiau ši lygybė čia pat paneigiama, nurodant, kad bendrijai nepriklausantys gyventojai turi teisę be balsavimo teisės dalyvauti bendrijos visuotiniuose susirinkimuose, teikti pasiūlymus ir gauti informaciją bendrijos veiklos ir valdymo klausimais...

Dar daugiau, nesuprantama, kaip bendrijai nepriklausantys bendraturčiai, neturintys teisės balsuoti, gali įgyvendinti šio įstatymo 11 straipsnio 13 dalies nuostatas, kurios nustato, kad sprendimai dėl namo gyventojų bendrų interesų tenkinimo (karšto vandens tiekėjo, šilumos paskirstymo metodo, pastato šildymo būdo, atsiskaitymo tvarkos pasirinkimo, tiekimo vartojimo ribos nustatymo, sutarčių su paslaugų teikėjais sudarymo ar nutraukimo ir pan.), taip pat dėl pastato atnaujinimo, lėšų šiam tikslui kaupimo ar skolinimosi ir kredito sutarčių sąlygų priimami visų daugiabučio savininkų balsų dauguma, nepažeidžiant teisingumo, protingumo ir sąžiningumo reikalavimų. Jei sprendimai priimami balsuojant visiems savininkams, tačiau iš jų dalies balsavimo teisė atimta, tokia teisė fikcinė ir pažeidžia savininkų lygybės principą.

Taip pat atkreiptinas dėmesys, kad bendrija veikia tik kaip jos dalyvių atstovė, padedanti įgyvendinti bendraturčių bendrosios nuosavybės teisę, ji neįgyja savininko teisių ir pareigų, o veikia bendraturčių vardu ir interesais. Bendrija yra tik bendro turto valdymo būdas, todėl ji negali spręsti tų klausimų, kuriuos turi teisę spręsti tik patys bendraturčiai. Pavyzdžiui, bendrija negali priimti sprendimo dėl disponavimo bendrosios dalinės nuosavybės objektu, taip pat spręsti, kam po rekonstrukcijos priklausys ginčo patalpa (Lietuvos Aukščiausiojo Teismo Civilinių bylų skyriaus teisėjų kolegijos 2004 metų vasario 4 dienos nutartis civilinėje byloje Nr. 3K-3-85/2004). Bendrija taip pat negali priimti sprendimų dėl atskirų butų ir kitų patalpų savininkų sudaromų dvišalių vartojimo sutarčių (buto šildymo, karšto vandens tiekimo ir pan.).

Taip pat pažymėtina, kad Lietuvos Aukščiausiojo Teismo kolegija yra nustačiusi, kad šilumos tiekėjas tiekia šilumą iki buto, o ne namo sienos, todėl teisę nustatyti tiekimo vartojimo ribą turi konkretus vartotojas, nes vartojimo sutartys yra individualios, o ne kolektyvinės, ir jose numatyta atsakomybė yra individuali, o ne solidari ir kolektyvinė. Todėl Įstatymo pataisos sudaro sąlygas iš esmės pažeisti vartotojų teises, nes suteikia teisę bendrijai spręsti dėl asmeninių vartotojų teisių, tačiau visa atsakomybė už pasekmes ir toliau išlieka vartotojams. Tokių teisių suteikimas pažeidžia CK proporcingumo principą ir teisių bei pareigų neatskiriamumo principą, nes nėra teisių be pareigų.

Akivaizdu, kad neseniai įsigaliojęs Įstatymas šiurkščiai pažeidžia daugiabučių namų bendraturčių teises, vartotojų teises ir neproporcingai įpareigoja juos rūpintis svetimu turtu, įskaitant jo atnaujinimą ir renovaciją. Be to, sudarytos sąlygos įsigyti bendro naudojimo objektus asmenims, kurie tame name neturi jokios nuosavybės.